Ипотека в России

Ипотека в России в современном виде появилась в конце 1990-х годов и регламентируется федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1][2].

ИсторияПравить

Одним из первых ипотечных банков стал Государственный Банк для Дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный Заёмный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). В 1786 году была образована и Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов. В 1802 году к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I.

Во времена СССР ипотека предоставлялась двумя-тремя банками[1]. Возродилась ипотека только в 1990-е годы: в первой половине десятилетия некоторые банки давали псевдоипотечные кредиты сроком на один год под 36% годовых в иностранной валюте, в 1997 году было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, а законодательное обеспечение ипотека получила в 1998 году, когда вышел Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[2].

ЗаконыПравить

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки в России, являются:

  • Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
  • Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «Жилищный кодекс Российской Федерации»
  • Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. «Земельный кодекс Российской Федерации»
  • Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
  • Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»
  • Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг.

Основания возникновения ипотеки и её регулированиеПравить

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

  1. в силу закона;
  2. в силу договора.

Ипотека в силу законаПравить

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

  1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  3. Продажа в кредит.
  4. Рента.
  5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договораПравить

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотекиПравить

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)Править

(Правила оценки платежеспособности клиента и расчета максимальной суммы кредита).

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учётом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:

Коэффициент Описание
П/Д Платеж/Доход отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период
О/Д Обязательства/Доход отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу
К/З Кредит/Залог отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества
К/Л Кредит/Ликвидационная стоимость отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.

П/Д = не более 40 %
О/Д = не более 60 %
К/З = не менее 30 % и не более 90 %

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, индивидуальных предпринимателей и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

Показатели ипотечного рынкаПравить

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК)[3]
Год Число участников первичного рынка ИЖК Общее количество ИЖК /общая сумма Количество рублевых ИЖК /общая сумма Средневзвешенный срок предоставления ИЖК (руб. кредит) Средневзвешенная процентная ставка (руб. кредит) Средний размер ссуды
2011 658 523 582/
716,9 млрд руб.
520 658/

697,4 млрд руб.

179 месяцев 11,9 % 1,37 млн руб.
2012 667 691 724/
1032,0 млрд руб.
690 050/

1013,3 млрд руб.

180 месяцев 12,3 % 1,49 млн руб.
2013 658 825 093/

1353,9 млрд руб.

823 175/

1338,7 млрд руб.

176 месяцев 12,4 % 1,64 млн руб.
2014 629 1 012 800/

1764,1 млрд руб.

1 012 064/

1753,3 млрд руб.

180 месяцев 12,45 % 1,74 млн руб.
2015 559 699 510/

1161,7 млрд руб.

699 419/

1157,8 млрд руб.

176 месяцев 13,35 % 1,66 млн руб.
2016 484 856 461/

1473,3 млрд руб.

856 427/

1472,3 млрд руб.

183 месяца 12,48 % 1,72 млн руб.

Некоторые программы ипотечного кредитованияПравить

Социальная ипотека — комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения. В настоящее время на федеральном и на местном уровнях действуют несколько государственных ипотечных программ, например для молодых семей, молодых учителей, военных[4].

  • Ипотека — молодым семьям. Участники программы — молодые семьи, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъектов Российской Федерации[5].
  • Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
  • Всероссийская программа «Военная ипотека»[6]. Участниками программы являются выпускники военных образовательных учреждений, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года и прослужившие 3 года.
  • Ипотечная программа «Материнский капитал». Распорядитель материнского капитала может использовать его при покупке квартиры с помощью ипотеки.
  • Ипотечный продукт «Молодые учителя» Программа разработана АИЖК для кредитования приобретения жилья молодыми учителями под процентную ставку в размере 8,5 % годовых (одна из самых низких в стране)[7].
  • Ипотека с господдержкой. Программа стартовала 15 марта 2015 года для граждан РФ, покупающих от застройщиков квартиры в строящихся или сданных новостройках. Завершиться программа должна была 1 марта 2016 года, но решением правительства была продлена до 1 января 2017 года[8]. 23 июня было объявено об изменениях в условиях[9] предоставления ипотеки с господдержкой. Принято решение увеличить минимальный размер кредита. Речь идет о льготной ипотеке со ставкой до 6,5%. По новым условиям максимальная сумма кредита на приобретение строящегося жилья составит 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 млн рублей для остальных регионов.
  • Программа льготного ипотечного кредитования. Программа позволяет заемщикам оформить ипотечный кредит по ставке не более 6,5% годовых на весь срок кредитования при покупке жилого помещения на первичном рынке недвижимости[10]. Действие программы с апреля по 1 ноября 2020 года.

Налоговые льготыПравить

В России действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретение жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по заёмам, выданным на приобретение жилья, не превышающей 3 миллиона рублей (до 1 октября 2013 года ограничение по сумме уплаченных процентов не применялось). С 1 октября 2013 года вычет предоставляется не 1 раз в жизни, а до исчерпания расходов в размере 2 000 000 рублей. В случае если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды[11].

Есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

  • Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, заявив о приобретении жилья, предоставить подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор, пока данное право не будет использовано.
  • В налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов[12].

13 марта 2008 года Конституционный суд издал Постановление № 5-П[13]. Признав не противоречащим Конституции РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию — родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям.

6 марта 2019 года президент России Владимир Путин подписал закон, который освобождает оказавшихся в трудной ситуации ипотечных должников от уплаты исполнительского сбора и защищает права солидарных должников по одному обязательству[14].

В марте 2019 года в Воронеже построен первый многоквартирный дом по новой схеме привлечения средств дольщиков с использованием счетов эскроу, открытых в Сбербанке. При таком подходе застройщики получают деньги дольщиков только после завершения строительства[15].

В апреле 2019 года Дом.рф для семей с детьми начал выдачу льготных жилищных кредитов под 6 % на весь срок ипотеки (раньше эта ставка распространялась лишь на срок от 3 до 8 лет)[16].

В конце октября 2020 года премьер-министр РФ Михаил Мишустин продлил действие Программы льготной ипотеки под 6,5% годовых до 1 июля 2021 года, подчеркнув, что она стала хорошим подспорьем для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также помогла поддержать строительную отрасль[17]. Спустя месяц вице-премьер Марат Хуснуллин указал на необходимость и дальнейшего продления госпрограммы с формулировкой: «Без этого развитие страны и реализация нацпроектов невозможны»[18].

В начале декабря 2020 года председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко внесла предложение о распространении программы льготного ипотечного кредитования на вторичное жилье[19].

Ипотека для иностранных гражданПравить

Законодательно нет никаких ограничений для иностранных граждан в покупке жилья с использованием ипотечного кредитования. Кроме того, можно одновременно получить ипотеку и вид на жительство. При этом сам факт проживания на территории Российской Федерации не имеет никакого значения. Единственное препятствие — политика конкретного банка. В большинстве случаев для кредитных организаций место постоянного проживания заемщика вторично, нужно лишь подтверждение легального пребывания в стране. При этом процентные ставки по ипотеке для граждан иностранных государств могут отличаться от стандартных пакетов для россиян.

ПримечанияПравить

  1. 1 2 Макоева Э. Г. Особенности ипотечного кредитования в России // Наука через призму времени. — 2017. — № 5.
  2. 1 2 Ипотеке в РФ 15 лет: история развития, достижения, проблемы и прогнозы. РИА Новости (5 сентября 2012). Дата обращения: 15 июля 2019.
  3. сайт ЦБ РФ
  4. Программа социальной ипотеки, условия для молодой семьи, очередников, бюджетников, государственная ипотека. Банки.ру. Дата обращения: 31 мая 2020.
  5. Ипотека молодым семьям, banki.ru
  6. Бизнес-журнал Объединенная межрегиональная редакция. Ипотека для военных Бизнес-журнал, 2014/05:. — Бизнес-журнал, ЗАО, 2015-03-31. — 36 с.
  7. Первые молодые учителя получили ипотеку по продукту АИЖК под 8,5 % годовых, Риа-Новости
  8. Novostroy.Live — Медведев подписал постановление о продлении программы «Ипотека с господдержкой». www.novostroy.su. Дата обращения: 28 марта 2016.
  9. Программу льготной ипотеки расширят (неопр.). https://spbhomes.ru/news/2238-2506/. Дата обращения: 29 июня 2020.
  10. Программа льготного ипотечного кредитования.
  11. Федеральный закон Российской Федерации от 23 июля 2013 г. N 212-ФЗ
  12. Налоговый вычет по ипотеке. НДФЛ.РУ (16 января 2020). Дата обращения: 31 мая 2020.
  13. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П. http://www.consultant.ru/+(13.03.2008).
  14. Путин подписал закон, освобождающий ипотечных должников от уплаты исполнительского сбора. ТАСС. Дата обращения: 10 марта 2019.
  15. В России возведен первый дом с использованием эскроу-счетов в Сбербанке. Interfax.ru (12 марта 2019). Дата обращения: 13 марта 2019.
  16. Стоп-процент (21.04.2019).
  17. Евгения Чукалина. Мишустин подписал постановление о продлении программы льготной ипотеки. Известия (27 октября 2020). Дата обращения: 28 декабря 2020.
  18. Маргарита Дмитриева. Хуснуллин намерен добиваться продления льготной ипотеки под 6,5%. Известия (27 ноября 2020). Дата обращения: 28 декабря 2020.
  19. Евгений Шакиров. В России предложили распространить льготную ипотеку на вторичное жилье. Известия (8 декабря 2020). Дата обращения: 28 декабря 2020.

ЛитератураПравить

Нормативно-правовые актыПравить

  • Конституция Российской Федерации. — Российская газета. 25 декабря 1993 года. № 237.
  • Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32.
  • Жилищный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. 12 января 2005. № 7.
  • Семейный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. 22 октября 2007 года. № 138.
  • Гражданский процессуальный кодекс. — Российская газета. 20 ноября 2002 года. № 179.
  • Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства. — 1997. № 30.
  • Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. — 1998. № 29.
  • Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». — Российская газета. 11 января 2007 года. № 12.
  • Федеральный закон «Об оценочной деятельности». // Собрание законодательства. — 1998. № 31
  • Указ Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» — Российская газета от 19 марта 2004 года. № 50.
  • Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 — Российская газета. 12 сентября 2003 года. № 369.
  • Приказ Федеральной налоговой службы РФ от 17.11.2005 № САЭ-3-13/594 (д) — Российская газета. 27 сентября 2005 года. № 345.
  • Приказ Министерства Юстиции от 14.09.2006 г. № 293 Российская газета. 22 сентября 2006 года. № 401. (утратил силу).
  • Постановление Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 года № 319. Российская газета. 23 марта 1997 года. № 175.

Специальная литератураПравить

  • Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? — Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 160 с (Качество жизни).
  • Ем В. С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М.: Статут, 1999. — 85 с.
  • Земельное право: сборник нормативных документов. — М.: Гросс-Медиа, 2006. — 296 с.
  • Иванов В. В. Информация о товаре «ипотечное кредитование». М.: Маркетинг, 2000. — 131 с.
  • Конов В. Н. Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса  : Дис. канд. экон. наук : 08.00.10
  • Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с — (Мой законный интерес).
  • Филлипова Е. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России :  : Автореф. дис. канд. юрид. наук : 12.00.03 / Моск. акад. экон. и права.
  • Хрулева З. В. Земельно-имущественные отношения и ипотека  : (Проблемы управления): Дис. канд. экон. наук : 08.00.05
  • Евгений Чепенко. Ипотека для граждан. Комментарий к законодательству, схемы и пояснения. Изд. Фонд содействия государственной регистрации недвижимости 2007.

Судебная практикаПравить

  • Недвижимость: Обзор практики разрешения споров / Авт.-сост. Абрамов В. А. — 5-е издание., доп. — М.: Ось-89, 2008. — 256 с (серия De jure)

Периодические изданияПравить

  • Бабкин Возникновение ипотеки в силу закона. — Нотариус, 2002, № 1.
  • С. А. Бабкин Про ипотеку. — Взгляд. — 2006. — № 12
  • Киселев А. А. Предмет договора ипотеки. / Нотариус. — 2003. — № 2.
  • Козырин А. Договор об ипотеке / Бизнес-адвокат. — 1998. — "18
  • Крылов С. Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. / Российская юстиция. — 2003. — № 12

СсылкиПравить