Открыть главное меню

Обманутые дольщики

Обманутый дольщик — термин широко используемый в России в отношении участников долевого строительства пострадавших в результате в недобросовестных или мошеннических действий застройщика (строительной компании) продавшего жильё (квартиры) на этапе строительства.

Содержание

История возникновения терминаПравить

Долевое строительство многоквартирных домов получило широкое распространение в России в начале 2000-х годов[1]. До 2004 года жильё на этапе строительства продавалось по договорам соинвестирования[2], однако договора соинвестирования не регистрировались, что привело к массовым двойным продажам и краху крупных компаний, таких как «Социальная Инициатива» [3].

В 2004 году был принят закон №214-ФЗ «Об Участии в Долевом Строительстве» призванный защитить покупателей от двойных продаж, а договора между покупателем и строительной компании начали регистрироваться в Росреестре. По названию закона покупателей жилья на этапе строительства стали называть дольщиками. Однако закон в полной мере не смог защитить покупателей от недобросовестных и мошеннических действий застройщика, таких как организация полулегальных схем продажи, а также фиктивное банкротство и других, пострадавших от подобных действий застройщика начали называть — Обманутыми дольщиками.

Федеральный закон № 214/2004гПравить

В апреле 2005 вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (закон). Он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (с возникновением у этих участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и/или ином объекте недвижимости).

Закон установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Этот закон регламентировал возможности вложения денег частными лицами в строительство и ужесточил надзор над застройщиками, увеличив их ответственность.

Обход закона, «серые схемы»Править

С момента вступления закона в силу большинство застройщиков этот закон проигнорировали, пойдя по пути придумывания схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили: предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж новостроек.[4]

Схема предварительной оплаты и отсроченного владенияПравить

Согласно схеме, застройщик сохраняет за собой право на владение квартирами и обязуется по договору предаврительной купли-продажи (договор) передать в собственность дольщиков (спонсоров строительства) ровно тогда, когда построит дом и получит всю необходимую документацию у местных властей, при этом не указывая конкретные сроки строительства.

Тонкость схемы заключается в следующих важных обстоятельствах:

а) деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи заранее;

б) договор не обязателен (не подлежит) к государственной регистрации, что чревато двойной продажей;

в) застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку;

г) застройщик гарантирует окончание строительства, а затем банкротится, средств защиты нет.

что фактически даёт ничем не ограниченную возможность вымогать дополнительные деньги за одну и ту же квартиру либо с окончанием постройки, вовсе не строить дом либо намеренно обанкротиться. Также, всегда существует риск невозможности получения застройщиком необходимых разрешений на строительство, что может привести к сносу дома по решению суда (см. схему с жск ниже). Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение благополучно обходят, — застройщики берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий спорна.

Схема с векселемПравить

Одна из разновидностей предварительного договора предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключается два договора — обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путём погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство её передать. Ведь вексель — это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на такой-то срок фирме деньги в долг. Они потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. То есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть при ближайшем рассмотрении привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную — подлежащую передаче — квартиру. А стало быть, нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами вашими же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его выполнить обещание, просто не существует. Ну, а в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить и денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже и не существовать. Еще одна опасность таится в следующем. Если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.

В последнее время получил следующий вид мошенничества: застройщиком покупается небольшой по площади земельный участок, предназначенный для индивидуального строительства. Участок может находиться в поселке, садоводческом или дачном товариществе. На участке строится многоквартирный жилой дом. Квартиры продаются как доли в доме. При строительстве таких домов часто нарушаются градостроительные нормы, они не обеспечены инженерными коммуникациями и могут быть снесены по решению суда (см. Высотка на шести сотках).

Схема с ЖСКПравить

Деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) слабо регулируется российским законодательством. В отличие от договоров долевого участия, договоры паенакопления не подлежат регистрации Росреестром. Это позволяет застройщикам использующим ЖСК, совершать двойные продажи (т.е. продавать квартиру дважды разным покупателям, а также совершать сделки задним числом[5]). Продавать квартиры через ЖСК, согласно Жилищному кодексу РФ, можно до получения разрешения на строительство. Если администрация муниципального образования не выдаст разрешения на строительство, такие дома могут быть признаны самостроями и по решению суда снесены.[6]

13 июля 2015 г. в закон о ЖСК были внесены поправки, по которым ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три[7], однако данные поправки не коснулись ЖСК создание которых предусмотрено законом № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», что оставило за ними возможность совершать мошеннические действия.

С 1 июля 2016 года количество ЖСК, предлагающих заключить договор паенакопления для покупки квартиры, резко сократилось, но некоторые из ЖСК еще несколько месяцев продолжали привлекать деньги граждан задним числом, то есть заключали договоры паенакопления теми датами, в период действия которых законодательные нововведения не действовали[8].

Фиктивное банкротство застройщикаПравить

1. Банкротство до окончания строительства.
Хищение средств когда застройщик через фиктивные сделки выводит(в том числе за границу) деньги предназначенные для строительства, а после банкротит фирму. По российским законам владельцев застройщика сложно привлечь к ответственности, и даже в случаях доказанной вины, сложно вернуть деньги. [9]
В итоге, дольщики оказываются в ситуации, когда объект не достроен, а денег на достройку у них уже нет.

2. Банкротство после окончания строительства.
Когда дом построен и введён в эксплуатацию, но застройщик не передаёт квартиры дольщикам, а производит фиктивное банкротство, предварительно взяв фиктивные кредиты у компаний близких к владельцам застройщика, в итоге фиктивные кредиторы пытаются через суд отобрать квартиры дольщиков, на чьи деньги был построен дом[10].

Крупнейшие застройщикиПравить

В декабре 2008 года пятерка крупнейших застройщиков вошла в Перечень системообразующих организаций, утверждённый Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики. Им оказывается государственная поддержка на федеральном уровне, однако от «серых схем» они так и не отказались.

застройщик регионы вид договора
ЗАО «СУ-155» Москва, Московская обл., Санкт-Петербург, Владимирская обл., Тверская обл., Тульская обл., Ярославская обл., Калининградская обл., Нижегородская обл. договор долевого участия, ЖСК
ОАО «ПИК (группа компаний)» Москва, Московская обл., Ростовская обл., Калужская обл., Нижний Новгород, Новороссийск, Калининград, Ярославль, Омск, Пермь договор долевого участия
ОАО ДСК-1 Москва, Московская обл. вексельная схема
ОАО «Главстрой» Москва, Московская обл., Санкт-Петербург, Краснодар, Новосибирск, Красноярск, Иркутск предварительный договор купли-продажи
ЗАО «Интеко» Москва, Московская обл., Санкт-Петербург, Сочи, Ростов-на-Дону предварительный договор купли-продажи
ИСК «Волга-групп» Самара, Самарская обл. предварительный договор купли-продажи
ОАО СК «ВАНТ»
ООО «Мария»
Ростов-на-Дону, Ростовская обл. предварительный договор купли-продажи
договор долевого участия
ООО «АхтубаСитиПарк»
группа компаний «Классик»
Волжский, Волгоградская обл., Пермь договор долевого участия
НФЗП «Патриоты» Пермь договор долевого участия

Решение проблемПравить

В МосквеПравить

Первая волна обманутых соинвесторов строительства жилья прокатилась по России в 2003—2005 годах. Некоторая часть таких дольщиков пришлась на Москву. К достройке «проблемных» домов столичные власти привлекли крупнейшие строительные компании города.

В мае 2009 года правительство Москвы поспешило заявить[11] о решении проблемы обманутых дольщиков. Но с наступлением экономического кризиса 2008—2009 годов большое количество строек оказалось замороженным[12]. Застройщики ссылаются на финансовые трудности. Дольщики, полностью выполнившие свои обязательства по инвестированию строительства, не понимают, на какие цели были израсходованы их деньги.

В мае было обнародовано число замороженных в Москве строек — 148 (около 10 тысяч квартир)[13]. Депутат А. Беляков говорил о возможных миллионах пострадавших. Обманутые дольщики, пытаясь привлечь внимание чиновников к своим проблемам, часто идут на протестные действия (митинги, самозахват, голодовки).

ПермьПравить

2005 г. - наше время ул. Адмирала Ушакова 21, 476 квартир, застройщик НФЗП "ПАТРИОТЫ" со всех своих проблемных строек дольщиков переводит на одну, высвободившиеся участки продает, затем банкротится, от исполнения обязательств Арбитражный суд освободил застройщика, 8 секций жилого дома с разной степенью готовности от 2 до 90%, деньги собраны на 100%. Правительство проблемы не воспринимало всерьёз, что вынудило дольщиков на протестные акции: митинги, пикеты, голодовки. Правительство в качестве снижения напряжённости разработало ряд мер, по завершению и оказанию помощи, все меры предполагают возврат денежных средств не зависимо есть они у несчастных потерпевших или нет, в итоге через 13 лет дом достроился. Дольщикам передали злополучные квартиры, а затем арестовали их и потребовали вернуть деньги за оказанную помощь, мотивация "вы неосновательно обогатились", дело в суде затянулось на годы. Застройщик предлагает обманутым продать свое единственное жилье, с целью выплаты за помощь арестованы квартиры дольщиков. Если не выплатят, застройщик планирует отбирать квартиры с целью возмещения своих расходов. С этой целью на законодательном уровне поднялся вопрос об изъятии единственного жилья.Так Правительство Пермского края помогло обманутым дольщикам. Помощь оказывают на своих условиях, вашего согласия не требуют, деньги за помощь выбивают через суд. На верх поступают доклады о решении проблемы.

В целом по странеПравить

Федеральные власти пытаются переломить сложившуюся ситуацию, так, на осенней сессии Государственной Думы РФ, осенью 2009 года приняты поправки в Федеральный закон № 214 от 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Поправки подготовлены в рамках рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков. В частности, предусматривается, что с вступлением в силу поправок все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья будут регулироваться только этим законом (№ 214/2004г).

16 декабря 2013 г. Министерство юстиции РФ зарегистрировало (регистрационный номер 30598) приказ Минрегиона России № 403 от 20.09.2013 г., в котором утверждены критерии отнесения граждан к числу обманутых дольщиков. Таким образом, в конце 2013 года вступили в силу единые для всех регионов России критерии отнесения граждан к числу «обманутых дольщиков». С 1 февраля 2014 года Москомстройинвест приступил к приему заявлений и документов для включения в Реестр пострадавших граждан. Реестр будет формироваться по новым правилам и критериям Минрегиона России.[14].

См. такжеПравить

ПримечанияПравить

СсылкиПравить