Ипотечный кредит

(перенаправлено с «Ипотечное кредитование»)

Ипотечный кредит — долгосрочный кредит на покупку жилья, которое становится залогом по этому кредиту[1].

Классификация ипотечного кредитаПравить

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам[2].

По объекту недвижимости:

  • земельные участки;
  • предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершённого строительства*

По целям кредитования:

  • приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
  • приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
  • многие другие цели.

По виду кредитора:

  • банковские и небанковские.

По виду заемщиков:

  • как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
  • кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам риелторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

Права и обязанности заёмщикаПравить

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение обременено залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если[3]:

  • планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи,
  • есть желание сделать перепланировку,
  • заёмщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

Факторы, от которых зависит сумма кредитаПравить

Сумма ипотечного кредита является предметом договора между кредитором и заёмщиком и может зависеть от:

  • размера дохода;
  • срока кредитования;
  • стоимости закладываемой в залог недвижимости.

При кредитовании физических лиц платёж по кредиту обычно не превышает определённый лимит доли доходов, как правило, это 40-50 % (соотношение платёж/доход). При этом из доходов обычно предварительно вычитаются налоги, а иногда и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчёте конкретных характеристик ипотечного кредита также учитывают условия выдачи кредита, предусматривающие различные схемы погашения. Основные формы погашения:

  • с постоянной, фиксированной процентной ставкой — «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
  • фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
  • переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением)[4].

Участники ипотечной системыПравить

Участниками ипотечной системы являются:

  • банки, которые осуществляют проверку платёжеспособности заёмщика;
  • оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
  • страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования;
  • ипотечные брокеры, помогающие выбрать заёмщику наиболее подходящую программу кредитования.

Ипотечное кредитование в разных странахПравить

Сроки кредитования, действующие в европейских странах, составляют от 10 до 30 лет, однако преобладающей является выдача ипотечных кредитов на 15-летний срок. На срок до 30 лет ипотечное кредитование осуществляется в таких странах, как Австрия, Германия, Дания, Нидерланды, Швеция. Отсутствует единство в подходах и в отношении используемой процентной ставки. В частности, в Великобритании в основном применяется плавающая ставка; в Германии и Испании — фиксированная; в Дании и Франции — как фиксированная, так и переменная. Долгосрочное кредитование по постоянной ставке в наибольшей степени распространено в тех странах, где налажена эмиссия ипотечных облигаций (Германия, Дания). В странах, которые финансируют ипотеку за счёт депозитов, имеется более гибкий график погашения кредитов с переменной ставкой. В Дании распространены ипотечные кредиты с постоянной ставкой сроком на 25—30 лет без комиссии за досрочное погашение. Банки некоторых стран Европейского союза устанавливают не только максимальный порог суммы ипотечного кредита, но и минимальную сумму займа (часто данное требование касается только иностранцев). Так, в Португалии, Испании, Греции и на Кипре минимальная сумма ипотечного кредита составляет 100 000 евро[5].

В США наиболее распространёнными являются ипотечные кредиты с амортизационным периодом в 15 или 30 лет с фиксированными ставками размером 3—5 %. Минимальный размер первоначального взноса равен 3 %, при взносе в 20 % и выше ипотечное страхование не требуется. При этом характерная особенность ипотечного кредитования в США заключается в том, что государство оказывает существенную поддержку ипотечному сектору посредством субсидий, дополнительного финансирования отдельных ипотечных программ[6].

В Израиле со времён гиперинфляции середины 80-х годов широко распространена форма ипотечного кредитования с одновременным независимым начислением постоянного процента и процента поправки на инфляцию (индексация согласно официального индекса цен, публикуемого ежемесячно Министерством статистики).

См. такжеПравить

ИсточникиПравить

  1. Словарь финансовых терминов, Дружи с финансами
  2. Жилищное право
  3. Об ипотеке — ПРОСТО
  4. Коллектив авторов; Под общ ред. А.Г Грязновой. Финансово-кредитный энциклопедический словарь. — М.: Финансы и статистика, 2002. — 377 с. — ISBN 5-279-02306-X.
  5. Хусиханов Резван Умарович. Особенности становления и развития единого рынка ипотечного кредитования в Европейском союзе // Вестник университета. — 2016. — № 10.
  6. Чуканов Андрей Игоревич. Возможности использования зарубежного опыта в развитии ипотечного кредитования России // Известия Тульского государственного университета. Экономические и юридические науки. — 2017. — № 2—1.

ЛитератураПравить

Специальная литератураПравить

  • Полтерович В. М. Проблема трансплантации ипотечных институтов в переходных экономиках: аналитическая записка / В. М. Полтерович, О. Ю. Старков.. — М.: ЦЭМИ РАН, 2006. — 92 с.

Периодические изданияПравить