Ипотечное кредитование в России

Ипотечное кредитование в России является важнейшим звеном финансового рынка[1].

Самый распространённый вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жильё, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру[2].

Отметим, что ипотека — это публичный залог. При ипотеке недвижимости органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог[3]. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Росбанк.

История[4]Править

  • 1754 год — точка отсчёта российской ипотеки. Именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова во времена царствования Елизаветы Петровны, появились первые государственные кредитные учреждения — дворянские банки.[5]Выдавались банками ссуды под залог поместий. Срок дворяне-заемщики могли определять самостоятельно, но наиболее часто встречались следующие сроки кредитования: 15 лет/28 лет/33 года.

Позволить себе подобный заем могли представители придворной знати и крупные провинциальные помещики. Система обратной связи между заемщиком и инвестором в те годы отлажена не была. Суммы реальной задолженности дворян превышали официально установленные долги перед банками, так как поместья закладывались и перезакладывались у ростовщиков. Невозможность платить по долгам вовремя привела к задолженности перед банками в 425 млн рублей, когда в казне Государственного банка было заложено 7 млн рублей.

  • 1859 год — Выдача ипотечных ссуд была запрещена указом императора Александра II.
  • 1860-е гг — возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. В 1861 году после отмены крепостного права, возникла острая необходимость кредитования крестьян, и выдача денежных средств под залог имеющейся у них земли была запущена вновь.

Схемы получения займов сопровождали закладные листы. Объём их на рынке ценных бумаг достиг 40 %. Это был расцвет ипотечного кредитования. В перечне игроков банковского рынка, занятых в сфере кредитования под залог земли и недвижимого имущества, состояло более 50 учреждений.

  • конец 1880-х гг. — сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.
  • К 1914 году ипотечное кредитование приобрело массовый характер, и количество финансовых учреждений, занятых в данной сфере, составило 15 450. От 30 до 50 % ссуд тратилось на покупку земельных участков.

Октябрьская революция и последовавший за ней социалистический строй с запретом частной собственности привели к исчезновению данного вида финансовых услуг. Ипотечного кредитования, вплоть до распада СССР, не существовало.

  • 1992 год — принят закон «О залоге»[6]
  • 1994 год — вышел Указ Президента РФ Б. Н. Ельцина «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды.[7]
  • 1997 год — по инициативе российских депутатов и конгрессменов США в Госдуме была создана комиссия по развитию ипотечного кредитования в России. Было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 для выполнения задач по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России в рамках федеральной целевой программы «Свой дом».[8]
  • 1998 год — принят закон «Об ипотеке»[9]
  • 2000 год — по инициативе депутатов Государственной думы и операторов ипотечного рынка была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Главная задача МАИФ — обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях участия своих членов в формировании и проведении государственной политики в области развития рынка доступного жилья.[10]
  • 2002—2003 гг.- формирование двухуровневой модели ипотечного рынка. На первом уровне — коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором — АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы.
  • 2010 год — утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года»[11]

Текущая ситуацияПравить

В сравнении с ценами российского рынка апартаменты в Европе стоят дороже, но это касается только номинальной стоимости — и в сравнении с регионами РФ. По условиям ипотечного кредитования и ценам на недвижимость жилье в Европе, в сравнении с Московским регионом и Санкт-Петербургом, обходится дешевле. Европейские кредитные организации предлагают низкие ставки по кредитам, редко превышающие 5 % годовых. Лидером, по совокупности условий со стороны кредитных организаций, стоимости жилья и климата проживания, является испанская недвижимость. В связи с затяжным кризисом в стране, заявки заемщиков рассматриваются в течение полугода. В системе выдачи займов Италии также существует интересная особенность: намного охотнее кредитные ипотечные средства выдаются на приобретение жилья в северных регионах страны и столичных окрестностях (богатые промышленно развитые регионы).

По данным агентства «Эксперт РА», объём рынка ипотечного кредитования в РФ по итогам 2012 года составил рекордные 1,1 триллиона рублей. Как отмечают эксперты, в первом полугодии объём рынка ипотеки составил 430 миллиардов рублей, что на 57 процентов превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. По мнению аналитиков, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками, выходом на рынок новых игроков и увеличением темпов жилищного строительства.[12]

Объём выданных ипотечных кредитов за 2016 год на 27 % превысил объём выдач 2015 года и составил 1,47 трлн рублей. Объём портфеля ИЖК на протяжении всего 2016 года показывал устойчивый рост и достиг к концу 2016 года отметки 4,49 трлн рублей. Таких высоких показателей удалось достичь за счет снижения процентных ставок основными банками. По итогам 2017 года объём выдач мог составить 1,6 трлн рублей с ростом портфеля до 5 трлн рублей[13].

В данный момент обсуждается возможность введения закона об «ипотечных каникулах», который предусматривает возможность отсрочки платежей для заемщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию.

19 февраля 2019 года Госдума приняла закон, облегчающий положение должников по ипотечным кредитам. Если по действующим правилам при просрочке ипотечных выплат каждый из солидарных должников должен заплатить помимо долга и процентов исполнительский сбор в размере 7 %, то теперь исполнительский сбор составит 7 % со всех солидарных должников вместе взятых[14].

9 марта 2019 года Владимир Путин заявил, что ипотечные каникулы в РФ должны будут распространяться на все ипотечные кредиты, в том числе и на выданные ранее. Президент отметил, что ЦБ эту инициативу поддерживает[15].

18 апреля 2019 года Государственная дума приняла законопроект об ипотечных каникулах в третьем чтении, 22 апреля проект был одобрен Советом Федерации, а 1 мая Федеральный закон № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком — физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» был подписан главой государства. Закон вступает в силу 31 июля 2019 года.

В январе 2020 года Центробанк фиксировал снижение средней ставки выданной ипотеки на уровне 8,84% годовых[16].

Основные тенденции[17]Править

  • Повышение процентных ставок
  • Ужесточение требований к заемщикам
  • Снижение конкуренции.
  • Развитие социальной ипотеки.
  • Увеличение выдачи ипотеки на первичном рынке

Помимо банков на рынке займов под залог имеющегося жилья активно стремятся небольшие финансовые компании. Некоторые из них работают под лицензией микрофинансовых организаций и регулируются ЦБ РФ, некоторые работают без лицензирования, так как Гражданский кодекс РФ позволяет выдавать процентные залоговые займы без лицензии при условии, что займодавец выдает собственные средства. Как правило такие займы выдают крупные сети ломбардов, некоторые агентства недвижимости и специализированные компании.

Основные игрокиПравить

Таблица «Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов»

Банк Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2012 года (млн. руб.)[18] Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2011 года (млн. руб.)[19] Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2010 года (млн. руб.)
1 Сбербанк России 865 098,52 659 773,49 536 894,78
2 Банк ВТБ24 274 329,04 168 884,24 143 795,11
3 ДельтаКредит 67 488,45 51 416,37 48 457,18
4 Росбанк 46 167,75 40 585,77 39 125,92
5 Уралсиб 42 377,87 33 917,81 38 656,90

Таблица «Рейтинг ипотечных банков по объёму выданных кредитов. Сравнительный анализ по итогам первого полугодия 2014 и 2013 годов» (версия Русипотеки)[20]

Банк Итоги 2014 года, млн руб. Прирост, % Банк Итоги 2013 года, млн руб.
1. Сбербанк 920 982 46 1. Сбербанк 629 761
2. ВТБ 24 350 718 44 2. ВТБ 24 243 336
3. Газпромбанк 63 262 -19 3. Газпромбанк 78 198
4. Россельхозбанк 53 832 93 4. Дельтакредит 28 135
5. Банк Москвы 33 796 130 5. Связь-Банк 17 906
6. Дельтакредит 32 936 17 6. Росбанк 17 606
7. Связь-Банк 23 974 34 7. Райффайзенбанк 17 200
8. Росбанк 19 069 8 8. Банк Москвы 14 706
9. Абсолют Банк 16 048 21 9. Возрождение 14 454
10. Банк Санкт-Петербург 15 595 24 10. Уралсиб 13 388

ПРОБЛЕМА ИПОТЕЧНОЙ ЗАКРЕДИТОВАННОСТИ

По состоянию на начало 2020 года 25% граждан России выплачивает до 80% своих ежемесячных доходов на погашение кредитов. Среди указанных лиц немало ипотечников. Тем не менее, люди предпочитают платить, вместо того, чтобы воспользоваться имеющимися на рынке консалтинговых услуг научными разработками о том, как на 20 лет сократить общий срок платежей по 30-летнему ипотечному кредиту (ограничив его 10-летним сроком) и получить экономию, исчисляемую сотнями тысяч и даже миллионами рублей. Объяснить этот феномен пока не представляется возможным.

См. такжеПравить

ПримечанияПравить

  1. Корень А. В., Доброва В. С. Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России // АНИ: экономика и управление. — Институт направленного профессионального образования, 2017. — Т. 6, № 1 (18). — С. 76—79. — ISSN 2309-1762.
  2. Ипотека. Ипотечное кредитование
  3. Чем ипотечный кредит отличается от неипотечного
  4. Ипотечный кредит
  5. История ипотеки в России
  6. Закон «О залоге» Архивная копия от 28 июля 2014 на Wayback Machine
  7. Указ о разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы
  8. Информация о АИЖК
  9. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». от 16.07.1998 № 102-ФЗ. КонсультантПлюс. Дата обращения 30 августа 2015.
  10. Валерий Казейкин: К настоящему рынку ипотеки Архивная копия от 20 марта 2013 на Wayback Machine
  11. СТРАТЕГИЯ развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года Архивная копия от 28 июля 2014 на Wayback Machine
  12. Эксперты спрогнозировали рекорд на рынке ипотеки России lenta.ru
  13. Социология. Статистика. Публикации. Спрос на недвижимость: Отраслевой обзор. Вып. 2(6) / Авторы: С. А. Подчалина, О. А. Шарова; Аналитический центр НАФИ. — М.: Издательство НАФИ, 2017. — 44 с.
  14. Госдума снизила нагрузку на должников по ипотечным кредитам. Газета.Ru. Дата обращения 19 февраля 2019.
  15. Путин: ипотечные каникулы должны распространяться на все кредиты. Недвижимость РИА Новости (20190320T1253+0300Z). Дата обращения 25 марта 2019.
  16. Ипотека подешевела до 8,84% годовых. Ведомости. Дата обращения 26 марта 2020.
  17. Ипотека 2012 — ключевые тенденции года
  18. Рейтинг РБК на 1 июля 2012 года
  19. Рейтинг РБК на 1 июля 2011
  20. Рейтинг ипотечных банков на 01.07.2014 (ист. Русипотека)

ЛитератураПравить

Специальная литератураПравить

  • Ем В. С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / В. С. Ем. — М.: Статут, 1999. — 256 с.

Периодические изданияПравить